Ação Renovatória: Como Proteger o Ponto Comercial na Locação

Ação renovatória: o que é e quando cabe

A ação renovatória é o instrumento que permite ao empresário que aluga o imóvel do seu negócio exigir, na Justiça, a renovação compulsória do contrato quando o proprietário não quer prorrogá-lo. Ela está prevista nos arts. 51 e seguintes da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), e protege algo que não aparece no balanço, mas vale muito: o ponto comercial, isto é, a clientela construída naquele endereço.

Na prática, quem perde o ponto ao fim do contrato pode ter de recomeçar do zero em outro local, com custos de mudança, obra e queda de faturamento. Por isso, a renovatória é tema de direito empresarial estratégico para clínicas, lojas, restaurantes, escritórios e qualquer operação que dependa da localização. O assunto dialoga com os contratos empresariais em geral, pois o cuidado começa na redação do contrato de locação.

Requisitos para renovar o contrato de locação comercial

Pelo art. 51 da Lei 8.245/1991, o locatário tem direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

• o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
• o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma ininterrupta dos prazos dos contratos escritos sucessivos, seja de cinco anos;
• o locatário esteja explorando o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

A lei admite a soma de prazos (accessio temporis), o que ajuda quem renovou o contrato por períodos curtos. Contudo, em regra, a sequência precisa ser ininterrupta e baseada em contratos escritos, de modo que um intervalo sem contrato ou uma fase apenas verbal pode comprometer o requisito. A jurisprudência examina cada situação, e a análise depende do caso.

O direito também pode ser exercido por cessionário ou sucessor da locação, e há regras específicas para locações em que a sociedade empresária é a locatária e para a sublocação, conforme os §§ 1º a 3º do art. 51.

O prazo decisivo: entre um ano e seis meses antes do fim

O ponto mais crítico é o tempo. Segundo o art. 51, § 5º, o direito à renovação deve ser exercido por meio de ação proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Esse prazo é tratado, em regra, como decadencial, ou seja, não se interrompe nem se suspende como os prazos comuns.

Por exemplo, em um contrato que termina em 30 de junho de 2027, a ação precisa ser ajuizada, em regra, entre 30 de junho de 2026 e 31 de dezembro de 2026. Passada essa janela, o locatário pode permanecer no imóvel apenas na medida em que o locador consinta, sem o direito à renovação compulsória.

Além disso, durante a negociação amigável convém evitar que ela consuma a janela. Uma tratativa que não é formalizada não costuma prorrogar o prazo legal, de modo que ajuizar a ação e negociar ao mesmo tempo é uma estratégia comum.

O que provar na petição inicial

A petição inicial da renovatória tem exigências próprias, listadas no art. 71 da Lei 8.245/1991. Entre elas, o locatário deve apresentar:

• prova do preenchimento dos requisitos do art. 51 (contratos, comprovantes do ramo de atividade e do prazo);
• prova do exato cumprimento do contrato em curso, incluindo a quitação de aluguéis, encargos e tributos do imóvel;
• a indicação clara das condições oferecidas para a renovação, inclusive o valor do aluguel proposto;
• a indicação do fiador, com a prova de sua idoneidade e de sua concordância, ou a oferta de nova garantia;
• quando o locatário for pessoa jurídica, a prova da existência e da regularidade da sociedade, e, se for o caso, de quem a representa.

Em suma, a renovatória é uma ação de alta exigência documental. Documentos faltantes são um dos principais motivos de improcedência, razão pela qual vale organizar uma pasta com contratos, aditivos, recibos, notas fiscais que comprovem a atividade, certidões e comprovantes de pagamento.

Como o proprietário pode se defender

A defesa do proprietário na renovatória é, em regra, mais restrita do que em outras ações. Pelo art. 72 da Lei, o locador pode alegar, em síntese:

Aqui, a estratégia de ambos os lados tende a se concentrar no valor do aluguel. O locatário deve propor um valor defensável, pois uma proposta muito baixa pode ser contestada, e o locador deve fundamentar a contraproposta em critérios de mercado.

Aluguel, valor provisório e o que acontece se a renovação for negada

Se o valor for controvertido, o juiz pode fixar aluguel provisório desde o início da ação, em regra de até 80% do valor pedido pelo locador, conforme o art. 72, § 4º. Ao final, a sentença define o aluguel definitivo, e as diferenças são acertadas entre as partes. Em geral, a perícia por avaliador de imóveis é decisiva nessa fase.

Quando a renovação é julgada improcedente e não há direito à indenização, o locatário recebe prazo para desocupar o imóvel, em regra de 30 dias, a partir da sentença, nos termos do art. 74. Já se a negativa decorre de retomada pelo locador para fins que não se confirmam, a lei prevê consequências para o proprietário, inclusive sobre as perdas e danos.

Vale lembrar que a renovatória é diferente da ação revisional de aluguel (art. 19), que serve para ajustar o valor após três anos de contrato, sem discutir a permanência no imóvel. Também difere da cobrança de aluguéis atrasados, tema que tratamos em nosso conteúdo sobre cobrança empresarial.

Passo a passo para o locatário e para o locador

Seja você locatário ou proprietário, um roteiro simples ajuda a decidir com segurança:

1. 1

   Revise o contrato hoje: confirme se é escrito, qual o prazo, se há aditivos e se a soma dos prazos alcança cinco anos.

2. 2

   Calcule a janela: identifique a data de término e a janela de um ano a seis meses antes dela.

3. 3

   Organize a prova: contratos, aditivos, comprovantes de pagamento de aluguel e encargos, e documentos que provem três anos no mesmo ramo.

4. 4

   Avalie o valor: obtenha uma avaliação do aluguel de mercado para sustentar a proposta.

5. 5

   Cuide da garantia: confirme se o fiador permanece e concorda, ou prepare outra garantia.

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   Ajuíze no prazo: proponha a ação dentro da janela e, em paralelo, mantenha a negociação aberta.

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   Para o locador: revise a política de ocupação do imóvel, documente eventual descumprimento contratual e avalie com cuidado a necessidade de retomada antes de recusar a renovação.

Quem pretende instalar uma operação em imóvel alugado também deve pensar na renovação já na assinatura. Uma assessoria em direito empresarial contínua ajuda a estruturar locações de forma que o ponto comercial permaneça protegido.

Conclusão

A ação renovatória é, em regra, a principal proteção do empresário para manter o ponto comercial ao fim do contrato de locação. No entanto, ela depende de requisitos objetivos, de documentação robusta e, sobretudo, de uma janela de tempo curta. Quanto mais cedo o assunto entra na pauta, maiores as chances de uma solução negociada ou de uma ação bem instruída.

Cada caso depende do contrato, da prova disponível e do entendimento aplicado pelo Judiciário, e nenhum resultado pode ser garantido. Se o seu contrato de locação comercial está perto do fim, ou se você é proprietário e avalia a retomada do imóvel, a Fávero Sociedade de Advogados pode analisar o seu caso. Fale agora com um especialista.

Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico individual. A análise de uma ação renovatória depende do contrato de locação e das circunstâncias do caso concreto — para avaliar a sua situação, consulte um de nossos especialistas.